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二手房买卖纠纷

买二手房,卖方违约应如何承担责任

  赛女士来电咨询:

  陈某某在河北大厂有一未办理房产证的房屋。2018年,我和陈某某达成买卖房屋的书面协议,约定签订合同之日,我向陈某某支付约定房款的一半,等2019年房产证办下来后,我再向陈某某支付余下的一半,陈某某向我交付房产证(办成我的名字)。签订合同后,我当时即向他交付了一半的房款。可前段时间,陈某某给我打电话,称房产证已办成他的名字,不准备卖了,可以退给我已交的房款。陈某某违约,我必须重新买房子,现在房价涨得很厉害。请问,我可以要求陈某某承担怎样的责任?

  答:这个问题现在我们遇到的很多。首先,你与陈某某签订了二手房买卖的书面协议,双方意思表示真实,达成的协议依法生效。按照约定,你如约向他履行了义务,陈某某未向你履行房屋及房产证的交付,那么陈某某违约。但房屋的买卖必须经过法定的管理机关依法登记才具有公示公信的效力,陈某某虽然违约,因其未办理房产的过户手续,因此,房屋的所有权仍属于陈某某。其次,陈某某违约后,依据我国《合同法》第113条、第114条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构给予增加。除了双方协议中约定的违约责任外,如果你现在购房所造成的损失远远超过双方所约定的违约责任,你可以向陈某某提出增加赔偿的请求,而根据上述规定,陈某某也应依法承担因其违约而给你造成的损失。

  备注:买方也可以主张合同继续履行,要房,具体咨询律师解答。
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