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二手房买卖纠纷

二手房网上签约的法律效力

  根据北京市建委出台的文件规定,从2008年10月15日起,北京所有二手房买卖交易全部都要实行网上签约,其目的就在于整顿京城二手房交易市场,维护买卖双方的合法权益,避免哄抬房价、一房二卖、单方违约等不良现象。

  但是,北京近日发生首例二手房网上签约买卖纠纷,使北京市二手房网上签约遭遇法律效力的考验,由此引发北京众多购房人关注。

  近日,北京市朝阳区人民法院开庭审理的一起房屋买卖纠纷在北京房地产界引起不小的震动。这起房屋买卖纠纷之所以受到人们的关注,焦点就在于实行强制性网上签约后,单方提出注销签约。

  据了解,今年2月,此案中的原告(卖方)准备向被告(买方)出售一套房屋。按照北京市建委《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》的要求(存量房即二手房),双方到北京市朝阳区房屋产权权属登记中心进行了网上签约。今年4月,双方因为价格问题产生了分歧,卖方提出双方一起到登记中心注销网上签约,遭到买方的拒绝。于是,卖方向登记中心提交了书面申请,要求注销网签,同样遭到登记中心的拒绝。卖方随即将买方告到法院,要求其协助办理注销手续。

  卖方认为,网上签约仅仅是买卖合同签订前的准备环节,并不具备合同的法律效力。填写信息表进行网上签约,仅仅是达成了房屋买卖意向,属于存量房买卖合同签订前的准备环节,网签本身不具备合同的法律效力。

  而买方则认为,合同可以有多种形式,不特指正式的书面合同。只要双方达成一致,且都是真实的意思表示,就应当受合同约束。网上签约的信息表就是合同,应当具备合同的法律效力。买方同时表示,今年二三月份买房时正是房价最低迷的时候,后来由于房价开始回升,卖方便要求涨价。在双方当初协议买房时,买房人可以有很多选择,不需要必须选择卖方人的房屋。现在房价涨了,卖方人却反悔了,买房人的损失巨大,有权提出反诉。据悉,北京市因房屋买卖网上签约引发的诉讼,尚属首例。

  网上签约是政府规定的交易程序,双方在履行交易程序前,已经在有关表格上签了字,应该是买卖双方自愿达成了买卖协议。如果一方因为房屋价格反悔似乎没有道理。因为信息表上的房屋价格已经是双方认可签字同意的。眼下房价经常变动,如果可以出尔反尔,二手房市场交易就没有保障。网上签约就是为了防止出现这样的情况。

  网上签约是买卖双方达成房屋买卖意向后必须履行的一道程序。《存量房买卖合同信息表》,这张表格中明确标注出卖人信息、买受人信息、房屋及交易信息、买卖双方签字等等。房屋及交易信息包括房屋的基本状况,即房屋所有权证号、户型楼层、房屋性质、抵押情况、土地使用状况、成交价款以及签约密码等等。

  《存量房买卖合同信息表》中的信息非常全面,交易双方对房屋的性质、价格等均有明确约定并签字同意,才能开始在服务窗口进行登记,并予以公示。这样做是为了充分保障交易双方的利益,一方面是审核房源的合法性,另一方面是保障买卖人的正常履约。

  在我国,房屋的买卖交易采用登记制度,所有权的转移一般以房管局登记过户为取得标志。买卖的实质就是订立合同之后,买方支付购房款,卖方将房产证过户给买方。网签的好处主要有两项:第一是可以杜绝中介吃差价;第二是对买卖交易进行公示,防止一房二卖。

  正是为了维护二手房交易的稳定,才产生了网签这个制度,强制把所有的二手房买卖在网上公示。一方面让购房者了解,哪套房子已经出售,是不可以买的;另一方面便于行政部门了解这套房屋已经处于交易状态中,就不会再给其他买家办理过户手续。

  当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。网上签约应被认定为正式的书面合同。网签合同虽然形式特殊,也具有一定的政策性因素,却具备合同属性应具有的必要条件,体现了买卖双方的意思表示。进一步说,网签的合同本身被行政部门通过网络向全社会公示,应是一个非常规的、更加具有效力的合同。
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